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今年土地规划面积超过去3年之和 济南CBD写字楼前景几何?
2016-8-19 14:30:34 阅读(60843) 来源:经济导报 作者:

    在济南写字楼市场库存量较大的情况下,更多的写字楼产品正在投放市场。

  12日,济南原齐鲁宾馆插花地块挂牌转让,鲁商集团摘得该宗土地,土地性质为商业商务用地。经济导报记者统计,自今年以来,济南出让的商业商务用地规划的建筑面积已经超过2013年至2015年销售网签面积之和。

  在今年投放的商业商务用地中,CBD片区是重要的组成部分。目前,济南正在举全市之力打造CBD片区,在市场供应比较充足的情况下,CBD片区的写字楼前景几何?

  “虽然现在市场库存比较大,但我们要将眼光放长远一些。济南要举全市之力发展CBD,而CBD的核心功能是产业。随着产业进驻,济南CBD写字楼市场是乐观的。”在新浪乐居15日举办的“济南CBD商业发展潜力及投资价值论坛”上,山东省政协委员、山东建筑大学教授邓相超如此说。

  供应充足

  12日上午,济南两宗土地挂牌截止。其中,位于千佛山(楼盘)旁的原齐鲁宾馆插花地块以24814.8万元的起始价成交,竞得者为鲁商集团,地上楼面地价为2812元/平方米。

  原齐鲁宾馆在济南历史上曾经风光无限,在上世纪80年代时拥有“济南第一高楼”之称。但在2011年,原齐鲁宾馆被爆破拆除,并计划在该地块新建38层5A级高端写字楼、21层高端写字楼,新建6层山东旅游用品购物中心、高端文化交易市场、休闲娱乐动感体验馆、各功能配套用房等。而12日出让的土地是原齐鲁宾馆地块的一部分,土地性质为商业商务用地,规划地上建筑面积8.82万平方米,地下建筑面积4.34万平方米。

  这是今年以来济南又一宗商业商务用地投放市场。

  导报记者统计,自今年以来,济南国土资源局已经出让商业商务用地31宗,另有3宗商业与居住混合用地。这34宗土地合计176.34万平方米,规划的商业商务建筑面积达379万平方米。这样的量级意味着什么?

  来自济南住房与信息网的数据显示,2013年,济南商务办公楼网签面积约34万平方米,商铺网签面积约22万平方米,商业商务总面积约56万平方米;2014年,济南商务办公楼网签面积约35万平方米,商铺网签面积约30万平方米,商业商务总面积不足66万平方米;2015年,济南商务办公楼网签面积约38万平方米,商铺网签面积约34万平方米,商业商务总面积约72万平方米。

  在2013年至2015年的3年间,济南办公楼每年的网签面积都在30万至40万平方米之间,3年总网签量不足108万平方米。另外,商铺总网签面积约86万平方米。两者相加,济南这3年商业商务建筑的总网签面积是194万平方米。

  也就是说,济南今年以来出让商业商务土地的规划建筑面积,已经超过了2013年至2015年销售网签面积之和。

  写字楼与产业相辅相成

  在今年已经出让的商业商务用地中,CBD片区占据重要一部分。在7月22日,济南CBD片区的山东国际金融中心奠基。

  该项目共包括19宗地,都是在6月6日推出来的,其中6宗是纯商业金融用地。这6宗纯商业金融土地占地面积约13万平方米,地上建筑面积约61万平方米,地下面积还有30万平方米。

  除了刚刚奠基的山东国际金融中心,在经十路北侧已经有一些商业商务项目在售,如中弘广场、华润中心等。目前大量库存及新增供应,会不会给CBD片区写字楼市场蒙上阴影?

  山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海表示,对于济南的写字楼市场,不用太担心。

  “写字楼市场和产业发展是相辅相成的。虽然现在济南写字楼市场的库存量比较大,但如果产业发展起来了,去化会很快。”孙大海分析道,现在济南的商务办公库存量比较大,但不建也不行,因为如果将来产业发展上来,对商务办公的需求比较大,到时候建就晚了,所以可以适当超前。

  CBD将是济南的“大事件”

  对于CBD写字楼市场的未来,邓相超表示看好。

  邓相超表示,放到济南发展的纵轴上,CBD的建设很可能是济南发展史上的一个大事件。

  “济南开放要追溯到1904年的主动开埠。开埠后,济南的经济、文化、艺术都全面发展。日本侵华战争之前,济南工业产值几乎占全省的1/3。反观现如今,济南的工业产值少得可怜,济南全市的招商引资额还比不上青岛(楼盘)的一个区。在这样的压力之下,济南力推CBD建设,可能是济南历史上又一次像开埠一样影响未来发展的大事件。”邓相超说。

  邓相超也谈到了产业发展对写字楼市场的影响。“济南CBD将是全市经济文化的核心地区,也是产业的核心地区。CBD的核心功能是什么呢?是产业。未来,国内、省内一些大的公司都要进驻。当这些产业进来时,写字楼还愁卖吗?”

  虽然如此,但邓相超也表示,济南对CBD建设要继续加大投入。“基础设施要提前,要具备完善的基础交通设施体系。现在中央商务区的基础设施还不够完善,这需要更多的资金投入。在财政资金有限的情况下,可以依靠其他手段,建设平台、畅通渠道,让社会闲散资金流入中央商务区。”

 

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